Appartement met VvE verduurzamen: wat je zelf mag en wat de vergadering beslist

Meestal niet zelfstandig, ook niet als je het volledig zelf betaalt. Het glas zit in een kozijn dat in veel gebouwen gemeenschappelijk is, en dan is vervanging een besluit van de VvE en geen keuze van de bewoner. Of dat in jouw gebouw zo is, staat in de splitsingsakte en in het reglement waar die naar verwijst; vraag beide op bij het bestuur of de beheerder. Is het glas inderdaad gemeenschappelijk, dan is de route niet je eigen glaszetter bellen maar het punt agenderen, het liefst gekoppeld aan het moment waarop de kozijnen toch onderhoud krijgen.

De splitsingsakte is bij de notaris gepasseerd en zit meestal bij de stukken die je bij de aankoop van je appartement hebt gekregen; anders kan het bestuur of de beheerder hem aanleveren, samen met het toepasselijke reglement en het huishoudelijk reglement. Kijk gericht na wat er staat over de gevel, het dak, de kozijnen en de beglazing, de balkons, de leidingen en over wat je aan de buitenzijde mag bevestigen. Let ook op de breukdelen, want die bepalen jouw aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Wat je daar niet in leest, is een vraag voor het bestuur of voor een jurist die in appartementsrecht is gespecialiseerd, en niet iets om zelf in te vullen.

Dat hangt af van de akte en het reglement, en in de praktijk van de vergadering, omdat je iets bevestigt aan een bouwdeel dat gemeenschappelijk kan zijn. Daarnaast geldt voor de buitenunit een wettelijke geluidsnorm op de perceelgrens uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, en bij een appartementengebouw ligt die grens meestal om het hele perceel en niet om jouw balkon. Wat je directe buren horen, wordt door die norm dus niet afgedekt, en daar gaat de discussie in de vergadering meestal echt over. Controleer bovendien bij je gemeente wat er voor jouw pand aan de buitenzijde vergunningplichtig is, voordat je een installateur laat komen.

Op een gemeenschappelijk dak niet: dat dak is van de gemeenschap, dus het is een besluit van de vergadering. Heb je een dakterras of een ander deel dat volgens de akte aan jou is toegewezen, dan kan het soms wel, maar ook dan is de bevestiging aan de constructie of aan de gevel een punt waarvoor je toestemming nodig hebt. De meest kansrijke route is praktisch gezien niet je eigen installatie doordrukken maar een collectief voorstel voorbereiden, met de staat van het dak, de aansluiting van het gebouw en de verrekening van de opbrengst er al in verwerkt. Laat het bestuur bij de netbeheerder navragen wat op de aansluiting van het gebouw mogelijk is voordat de vergadering erover stemt.

Vraag eerst de jaarstukken en het meerjarenonderhoudsplan op, zodat je weet hoe groot het gat is en welk onderhoud eraan komt. Een VvE zonder toereikende reservering krijgt een maatregel aan de schil voorgelegd als eenmalige extra bijdrage, en dat maakt van de vergadering een gesprek over geld in plaats van over de maatregel. Vroeg agenderen werkt daarom beter dan overtuigen op het moment zelf: staat de maatregel al in de planning en in de reservering, dan hoeft niemand op de vergadering ineens ja te zeggen tegen een onverwacht bedrag. Voor de financiering van energiebesparende maatregelen bestaat het Nationaal Warmtefonds; ga daar na welke regeling voor een VvE geldt en onder welke voorwaarden.

Beperkt, en dat is eerlijker dan het klinkt. Een appartement met verwarmde buren boven, onder en naast zich verliest zijn warmte via de vlakken die aan de buitenlucht grenzen, en dat zijn dan vooral de gevel en het glas. Ligt jouw woning op de hoek, op de bovenste woonlaag of boven een portiek, een garage of een doorgang, dan komt daar een dak of een koude vloer bij en is jouw aandeel in het warmteverlies juist groot. Het ongemakkelijke is dat precies die vlakken meestal gemeenschappelijk zijn, dus deze vraag loopt bijna altijd terug naar de vergadering. Wat je zonder de VvE kunt doen, blijft meestal beperkt tot kierdichting, ventilatiegedrag, de opstelling en de instelling van je radiatoren en, waar het mag, isolatie aan de binnenzijde; de rest is per definitie een gebouwmaatregel.

De ISDE is de landelijke regeling voor isolatie, warmtepompen en zonneboilers, en stelt voorwaarden aan de maatregelen, aan de isolatiewaarden en aan wie de aanvraag mag doen. Of jouw VvE zelf kan aanvragen, en wat er geldt voor een maatregel aan een individueel appartementsrecht, controleer je bij RVO op het moment dat het plan er ligt, want die voorwaarden veranderen per jaar. Neem de subsidie niet als vaststaand op in het voorstel voor de vergadering, want het budget is eindig en kan gedurende het jaar opraken. Een besluit dat alleen sluitend is met subsidie, kan omvallen tussen de stemming en de uitvoering.

Vraag het bestuur of de beheerder hoe en wanneer je een agendapunt indient en welke informatie een voorstel moet bevatten om in stemming te kunnen komen. Een voorstel dat het haalt, is zelden het ideaalplan maar meestal een gekoppeld plan: deze isolatiemaatregel bij dat onderhoud dat toch al gepland stond, met de gevolgen voor de reservering erbij. Zorg dat de technische vragen al beantwoord zijn voordat er gestemd wordt, want een vergadering die halverwege ontdekt dat de dakconstructie nog beoordeeld moet worden, schuift het besluit door naar een volgende vergadering. Welke meerderheid je voorstel nodig heeft, verschilt per soort besluit en staat in de akte en het reglement; zoek dat vooraf op, zodat je weet wat je moet halen.